熊本の賃貸・不動産情報サイト

将来の安定収入を目指すために

マンション・アパート経営は、これからの少子化に備え年金収入だけでは生活不安を考える方も多いのです。低金利が長く続く現在、銀行に預けているだけでは殆ど収益は生み出せず、逆に低利のローンを利用し貸家経営することで資産運用としている方が非常に多いのです。他にも資産税の優遇、年金対策あるいは資産承継において、マンション・アパート経営は実力を発揮します。収益性を保ちながら、節税や相続評価においてもメリットが見出せ根強い人気があります。賃貸収益物件として年間実質（ネット）利回り10％以上の収益を計上しているオーナー様も数多くいらっしゃいます。反対に高い表面（グロス）利回りのみに囚われ、終局的に低い利回りになる場合だってあります。アパート・マンション経営は数十年に亘る長期的な投資です。短期的な高い表面利回りのみ見るだけではなく、10年20年先の長いスパンで考えるために色々な角度から精査する必要があります。

 

賃貸経営のリスク管理の種類

1.空室・家賃滞納
管理会社に委託することで空室をある程度防ぐこともできます。一括借上や新築満室保証などを利用することにより、事業計画を安定させることができます。また、複数の家賃保証システムを利用することで滞納によるリスクも軽減します。入居時の審査でも多くのケーススタディにより発生率を減らすことも出来ます。

2.突発的な事故
賃貸経営における大きな痛手となるのが、自殺・他殺等のトラブルです。一度の事故で大きな空室ロスが出てしまいます。現在その空室を補償する互助会などがあります。少額の掛け金で防げますので、最近注目されています。

3.高額な修繕費
建物は年数が経てば痛んできます。しかし外装塗装等は数百万以上掛かるものです。建物の資産価値を永く保つためと、入居募集条件からも必要です。「古くなったから、家賃を下げる」ではなく、事前に修繕費を積み立てて準備することで「古くなっても家賃を維持する」ことが重要です。但し、修繕費も投資になる場合と投資効果が意味を成さない場合もあります。ケースに合わせた対応が必要です。

事業計画策定のフローチャート

1.事前に確認する事項
・事業目的、資金計画、収支・償還計画、運営方法のヒアリング

2.立地の分析
・法令上の制限により建てられる規模の調査
・周辺の賃貸需要状況の調査
・周辺事例の抽出及び募集状況調査

3.ターゲット（入居者）分析
・企業社宅の需要調査
・一般顧客需要調査
・学生需要調査

4.建物設計プランの提案
・賃料設定・事業日程・設備等の基本的なプランの提案
・事業収支の組み立て
・税務調査
・建築施工業者の選定

5.事業計画・運営・管理の提案
・竣工後の建物管理・賃貸運営の提案

6.事業決定・施工
・事業プランの確定
・最終調整