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用語集 た行の最近のブログ記事

取引事例比較法（トリヒキジレイヒカクホウ）

不動産鑑定評価の手法のひとつ。評価すべき不動産と条件の近い物件の取引事例を収集し、それとの比較によって評価する方法です。鑑定基準では、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除することになっています。現在の日本の不動産業界では、中古住宅・中古マンションの評価、査定などで一般に使われている手法です。これによって割り出した価格を比準価格といいます。適切な取引事例が見つかるかどうかで評価の結果が左右されます。

(ひごスマイル) 2008年11月25日 10:21 |

都市計画法（トシケイカクホウ）

都市周辺への無秩序な乱開発を防ぎ、良好な環境を保ちながら道路や建物・施設を整備するなど、適正な土地利用を図るために設けられた「街づくりの計画」のことを都市計画といいます。自治体による建築規制、土地収用などの法的強制力を持ちます。この都市計画の内容、決定の手続きなどについて定めたのが都市計画法です。1968（昭和43）年制定され、同法の対象エリアを都市計画区域として指定されました。開発許可制度、地域地区制度などを導入しています。

(ひごスマイル) 2008年11月25日 10:18 |

都市計画税（トシケイカクゼイ）

固定資産税と同様に、毎年1月1日時点の不動産の所有者にかかる税金になります。ただ、課税対象は都市計画区域の市街化区域内にある土地、建物に限られます。税率は最大0.3％。ほとんどの市町村はこの制限税率で課税していますが、中には低い税率を適用しているケースもあります。住宅用地については固定資産税と同じく評価減があります。建物の軽減は全国的にはありませんが、東京23区など自治体によって独自の特例を設けていることもあります。

◎都市計画税　　税額＝固定資産税課税標準×税率

1.一般住宅用地　　　　　固定資産税評価額×2/3

2.小規模住宅用地　　　 固定資産税評価額×1/3

3.上記以外　　　　　　　　固定資産税評価額

制限税率　　　　　　　　　0.3％

※小規模住宅用地は敷地面積200㎡以下の部分


(ひごスマイル) 2008年11月25日 10:08 |

都市計画区域（トシケイカククイキ）

都市計画法で定められた規制の対象になる地域のこと。都市計画区域には（1）人口1万人以上で商工業などの職業従事者が50％以上の町村（2）中心市街地の区域内人口が3000人以上（3）観光地（4）災害復興地域（5）ニュータウンなどが含まれます。一定の開発行為については都道府県知事の許可、建築に当たっては建築基準法の建築確認が必要です。同区域内は、市街化区域、市街化調整区域、未線引き区域に分かれます。

(ひごスマイル) 2008年11月25日 10:03 |

道路斜線制限（ドウロシャセンセイゲン）

都市計画区域内では、道路面の日照などを確保するため、建築物の高さを、前面道路の反対側境界線を起点とする一定こう配の斜線の範囲内に収めなくてはなりません。この規制を「道路斜線制限」と呼びます。こう配の数値には2種類あり、住居系地域かそれ以外かで異なります。さらに、その地域の容積率の制限に応じて、前面道路から一定以上離れた部分については斜線制限から除外される規定や、2本以上の前面道路がある場合の緩和規定があります。

(ひごスマイル) 2008年11月25日 09:57 |

登記簿（トウキボ）

不動産では、土地・建物にかかわる権利関係を法的に登録する台帳のこと。登記簿に登記していないと、第三者に対抗できません。登記簿は土地、建物それぞれにあり、中身は表題部、甲区、乙区に分かれています。表題部には、土地登記簿の場合は所在地の地番、地目、地積など、建物登記簿の場合は家屋番号、構造、床面積などが出ています。甲区には、所有権にかかわる事項、乙区には抵当権などの所有権以外の権利に関する事項が含まれます。

(ひごスマイル) 2008年11月25日 09:50 |

テラスハウス

複数の建物が連続してつながっている長屋建ての住宅のこと。戸境壁を共用している分だけ一戸建てよりも効率的に建築できますが、土地の所有形態は一戸建てと同じように独立した所有権になります。また、形式も2～3階建て以下の低層が多く、各住戸ごとに区画された専用庭があるので、マンションよりも一戸建てに近いのです。1戸1戸に分けて新築一戸建てとして分譲されるよりも、戸建て形式の賃貸住宅として供給されるのが一般的です。

(ひごスマイル) 2008年11月25日 09:48 |

鉄骨鉄筋コンクリート造（テッコツテッキンコンクリートゾウ）

鉄骨（S）造と鉄筋コンクリート（RC）造の長所を併せ持った構造です。鉄骨で柱や梁を組み、その周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込みます。鉄骨鉄筋コンクリート（steel framed reniforced concrete）造を省略して「SRC造」といいいます。7～8階建て以上の高層マンションに多くみられます。同じ階数ならRC造よりもSRC造のほうが耐震性は高く、柱も細くできます。ただ、建築コストはSRC造が一番高くなります。

(ひごスマイル) 2008年11月25日 09:45 |

鉄骨造（テッコツゾウ）

建物の骨組に鉄骨（steel）を組んで作った構造のこと。「S造」と略す。柱や梁をボルトや溶接で接合します。耐震性は高いが鉄自体は耐火性が低いので、通常は鉄骨の周りに耐火被覆を施します。鉄筋コンクリートに比べて軽いので、大型の工場や高層ビルに適しています。小規模なビルや賃貸住宅でもS造で建てられているケースがあります。超高層マンションでも採用されるケースはあります。軽量鉄骨を使った一戸建てのプレハブ工法もあります。

(ひごスマイル) 2008年11月25日 09:34 |

手付金（テツケキン）

売買契約のときに買主から売主に支払われるお金。代金の1～2割が一般的です。単なる代金の前払いとは違い、特別な意味を持ちます。手付金には、証約手付、違約手付、解約手付という3つの性格があり、特に定めがない場合や売主が不動産会社などの宅建業者の場合には解約手付とみなされます。宅建業者は、売買代金の2割以上の手付金を受け取ってはなりません。また、手付金額が2割以下でも一定の前金保全措置が法律で義務づけられています。

 


(ひごスマイル) 2008年11月25日 09:25 |

抵当権（テイトウケン）

金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のこと。借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収します。地上権や永小作権なども抵当権の対象になる。厳密には普通抵当権と根抵当権があり、単に抵当権という場合は特定の債権を保全するための普通抵当権を指します。住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記されます。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 18:05 |

ディスポーザー

キッチン流し台の排水口に生ゴミを入れると、モーターで細かく粉砕してそのまま捨てられる「生ゴミ粉砕機」のこと。生ゴミ処理の手間が省けると同時に、ゴミ出しの量が減るので、地球環境にも優しいと注目されています。一戸建ての場合、汚水のみの単独浄化槽では設置不可です。合併浄化槽や公共下水なら可能です。マンションでは、各戸の排水を集中処理槽で二次処理してから下水へ流す。堆肥化してリサイクルするケースもあります。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 17:53 |

定期借家法（テイキシャッカホウ）

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の通称です。全5条の簡単な法律で、いわゆる定期借家権（定期建物賃貸借制度）を設け、併せて国や自治体が良質な賃貸住宅の供給を促進するために必要な措置を取ること、自治体や公団・公社が生活困窮者のための公共賃貸住宅を供給することをうたったものです。1999年12月15日に公布され、2000年3月1日から定期借家契約による賃貸住宅の取引ができるようになりました。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 17:47 |

定期借地権（テイキシャクチケン）

契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のこと。契約期間の延長がなく、立退料の請求もできません。借地借家法では次の3つの種類が規定されています。契約期間が50年以上の一般定期借地権、同10年以上20年以下の事業用借地権、そして同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた建物譲渡特約付借地権です。新築住宅の供給では一般定期借地権のタイプが多いようです。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 17:07 |

仲介手数料（チュウカイテスウリョウ）

仲介会社の媒介などによって不動産の取引をしたときに、業者に支払う報酬のこと。媒介報酬ともいいます。宅建業法では成功報酬主義が取られているので、売却や物件探しの依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はありません。仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められています。賃貸の場合は毎月の家賃と駐車料を含めた金額以内になります。売買（取引金額が400万円超）の場合は「取引金額×3％＋6万円」以内となります。課税業者の場合、これに消費税がかかります。

 売買・交換の場合

1.売買・交換の媒介

　　　　　取引価格　　　　　　　　計算式

　　　　　200万以下　　　　　　　取引金額×5％

200万円超400万円以下　　　　取引金額×4％＋2万円

　　　　　400万円超　　　　　　　取引金額×3％＋6万円

2.売買・交換の代理

上記1.の2倍以内（相手から受ける場合は合計が2倍以内）

3.賃借の媒介

依頼者双方の合計が家賃の1ヶ月以内（特別の承諾があれば別）

4.賃借の代理

家賃の1ヶ月以内（相手方から受ける場合は合計が2倍以内）


(ひごスマイル) 2008年11月24日 16:42 |

地目（チモク）

登記簿に載っている土地の種類のこと。主な用途ごとに、宅地、田、畑、山林、原野、雑種地など21種類に区分されています。住宅を建てる場合、宅地であれば問題ないが田や畑などの農地の場合、そのままでは住宅は建てられません。農業委員会から農地転用の許可を受ける必要があります。市街化調整区域農地の転用は難しいでしょう。登記簿と実際の利用状況が異なることもあります。その場合は「地目/山林（現況宅地）」という表示になります。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 14:09 |

地上権（チジョウケン）

借地権の種類のひとつ。地代を支払う義務はあるが、地主に断ることなく自由に売買したり、また貸しや建て替えができます。地上権を設定すると地主に登記を請求することができるので、抵当権を設定して地上権を担保に融資を受けることもできます。借地人の力が強く、所有権に近い。民法では地上権を「他人の土地に於て工作物または竹木を所有するためその土地を使用する権利」と規定しており、所有権と同じ「物権」に分類してあります。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 14:07 |

担保評価額（タンポヒョウカガク）

金融機関が融資をするときは、借り手が返済不能になっても資金を回収できるように担保を取るのが一般的になります。このうち不動産などの物的担保に、融資額に見合う価値があるかどうか評価することを「担保評価」といいます。不動産の担保評価額は、地価や建築費、中古マンション相場、賃料相場、借家権の有無などを基に割り出します。そのため必ずしも実際の売買価格と一致するとは限りません。売買価格より担保評価が低いときは融資額が減ることもあります。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 14:05 |

建売住宅（タテウリジュウタク）

新規分譲の一戸建てのこと。住宅を建ててから売る、または建物付きで売ることから「建売」といいます。建売住宅といっても、実際に建物が完成してから売るケースよりも、青田売りのケースのほうが多いです。販売時点ではまだ基礎もできていないことも珍しくなく、「建て売り」というより「売り建て」といったほうが現実に近いでしょう。ただ「売建住宅」というのは、一般に「建築条件付き土地分譲」をさしており、建売住宅とは法律上もまったくの別物となります。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 14:03 |

宅地建物取引主任者（タクチタテモノトリヒキシュニンシャ）

都道府県で行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、不動産取引の2年以上の実務経験を持つなどの要件を認められて、宅建主任者証（有効期間5年）の交付を受けた人のことです。宅建業法では、不動産会社の事務所には従事者5人に1人以上、案内所には1人以上の専任の宅建主任を置くことを義務づけています。宅建主任者の業務は主任者証を提示して重要事項説明をしたり、重要事項説明書や契約締結後の書面に記名なつ印することなどがあります。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 14:00 |

宅地建物取引業法（タクチタテモノトリヒキギョウホウ）

いわゆる宅地や建物などの不動産の取引に関する法律です。1952年制定。「宅建業法」と略します。宅建業者＝不動産会社の免許、宅地建物取引主任者の資格、営業保証金、業務などについて定め、宅建業者に誇大広告の禁止、広告開始時期の規制、取引態様（売主・媒介・代理）の明示、重要事項説明の義務などを課しています。88年に専属専任媒介契約とレインズの創設、95年に免許の有効期限延長などの改正（97年施行）がありました。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 13:56 |

耐用年数（タイヨウネンスウ）

長く使い続けるモノの寿命のこと。材料の物理的・化学的な性質だけを表す「耐久性」よりも広い意味があり、社会的・経済的な状況を含めて将来的に利用できる長さを表します。建築物の場合は、物理的な寿命だけでなく生活スタイルの変化に対応できて、維持管理コストが過大にならない範囲で収まるまでの年数をいいます。なお「法定耐用年数」は、減価償却費を計算するために財務省令で定められたもので、実際の寿命とは必ずしも一致しません。

法定耐用年数の例

マンション（ＲＣ造・ＳＲＣ造）・・・・・47年

重量鉄骨系プレハブ　　　　 ・・・・・34年

軽量鉄骨系プレハブ　　　　 ・・・・・27年

在来木造・木質系プレハブ  ・・・・・22年


(ひごスマイル) 2008年11月24日 12:24 |

代理（ダイリ）

不動産会社と取引するときの取引態様の1つ。売主や貸主に代わって取引の交渉を行う会社（エージェント）。買主や借主との契約も行います。新規分譲の営業活動を含めて行う場合は販売代理といいます。販売代理の不動産会社を通して購入する場合、買主は売買代金以外の手数料を支払わないで済むのが普通です。ただ、宅建業法上は販売代理の会社が買主から手数料を取ることを禁止してはいないため、まれに手数料を請求されるケースもあります。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 12:17 |

第2種中高層住居専用地域（ダイニシュチュウコウソウジュウキョセンヨウチイキ）

都市計画法で決められた用途地域のひとつ。主に中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域です。建築できる建物の種類は第1種中高層住居専用地域と同様です。ただ、飲食店や店舗の床面積が第1種中高層住居専用地域の500平方メートル以内から1500平方メートル以内に拡大しています。また、2階建て以内なら専用の事務所ビルも建築可能です。パン、米、豆腐、菓子などの食品製造業で、作業場の床面積が50平方メートル以内の工場も建てられます。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 11:30 |

第2種住居地域（ダイニシュジュウキョチイキ）

都市計画法で決められた用途地域のひとつ。住居系の地域だが、大規模な飲食店、店舗、事務所などの建築も可能です。階数や床面積の制限はない。カラオケボックス、パチンコ店などの遊戯施設、畜舎、自動車教習所も建てられます。作業場が50平方メートル以下なら、小規模な食品製造業に加えて、危険性や環境悪化のおそれが少ない工場も建築できます。ただし、劇場や映画館、キャバレー、ダンスホール、営業用倉庫など建築できないものもあります。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 11:28 |

大規模小売店舗立地法（ダイキボコウリテンポリッチホウ）

大規模な小売店舗の進出に伴って、交通渋滞・騒音・廃棄物など周辺の生活環境へ影響が出ることを防ぐために、設置にあたって配慮すべき事項を定めた法律になります。店舗面積が1000平方メートルを超える大型店が対象になります。中小小売業の保護を目的にしていた旧大店法（大規模小売店舗における小売業の事業活動の調整に関する法律）を廃止、その内容を緩和して成立しました。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 11:25 |

耐震構造（タイシンコウゾウ）

地震や強風などの力で建物が揺れても耐えられるように設計された構造です。1981年以降の建築基準法では、新耐震設計として、大地震でも建物が倒壊することなく人命を守れることを最低限のレベルにしてあります。壁にヒビが入ったり建物内の設備や備品などの損傷を防ぐレベルまではカバーされていません。高層ビルでは上の階にいくほど揺れが大きくなります。地震力に耐える「耐震」に対して、地震力を低減させるのが「免震」や「制震」といいます。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 11:22 |

第1種低層住居専用地域（ダイイッシュテイソウジュウキョセンヨウチイキ）

都市計画法で決められた用途地域のひとつで、2～3階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域です。一戸建ての住環境としてはもっとも優れています。住宅以外に建てられるのは、高校以下の学校、図書館、銭湯、診療所、老人ホーム、保育所が建築できます。併用住宅の場合は住居部分が全体の2分の1以上で、店舗等の広さが50平方メートル以内に限られます。建物の高さを10mまたは12m以下に抑える絶対高さ制限があります。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 11:11 |

第1種中高層住居専用地域（ダイイッシュチュウコウソウジュウキョセンヨウチイキ）

都市計画法で決められた用途地域のひとつ。中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域です。低層住居専用地域のような絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の中高層マンションなどが建築できます。飲食店や店舗は2階建て以下で床面積500平方メートル以内なら可能です。大学や病院、2階以下で床面積300平方メートル以内の独立車庫も建築可能。ゴルフ練習場・パチンコ店などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設はできません。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 11:00 |

第1種住居地域（ダイイッシュジュウキョチイキ）

都市計画法で決められたのひとつ。大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居系の地域です。床面積が3000平方メートル以下なら、階数にかかわらず飲食店や店舗、事務所などが建築できます。ボーリング場やゴルフ練習場、ホテル、旅館なども可能です。税務署、郵便局、警察署、消防署などは建物の規模に関係なく建築可能です。また、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックスなどの遊戯施設は規模にかかわらず建築できません。

(ひごスマイル) 2008年11月24日 10:56 |

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