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管理委託とは?

賃貸経営には、大きく分けて自己管理と管理委託があります。最近の傾向として管理委託を選ばれるオーナー様が増えています。それは管理料分を負担することから「管理委託は勿体ない」という認識が「管理委託で総合的な賃貸経営のリスクヘッジ」へと変化しているからです。しかし、管理委託する不動産業者のノウハウ・経営戦略でその内容は大きく変化します。ここでは管理業務と管理委託するポイントについてふれていきます。

  • × 管理委託は勿体ない
  • 総合的な賃貸経営のリスクヘッジ

管理業務

1.入居者募集業務

  • 市場調査による募集条件のご提案
  • インターネット、雑誌、看板による募集広告・宣伝等
  • 募集状況報告・改善提案
  • 物件を流通させる為の不動産同業者営業

2.審査・賃貸契約業務

  • 規定による入居審査
  • 保険・保証会社加入手続き
  • 契約金明細書の作成
  • 賃貸者契約書作成・締結
  • 契約更新(再契約)

3.入居者管理業務

  • 家賃の集金
  • 滞納者への督促
  • 家賃の送金、明細書送付
  • 電話受付
  • ご入居者様・近隣住民からのクレーム対応
  • 設備のトラブルに対する対応(24時間対応は別契約)
  • 契約書と鍵の保管
  • 退去精算
  • 長期入居者への各サービスの実施

4.建物管理業務(別契約)

  • 共用部分の日常清掃
  • その他設備の法定点検
  • 水道メーター検針
  • 賃貸を行っていない空家の管理

5.その他サービス

  • 相続、節税等のアドバイス
  • リノベーション、リフォーム業者の紹介
  • 長期空家に対する企画提案

管理委託のポイント

1 空室リスク

物件広告はインターネット等を使用した、複雑で難解なものとなっています。これを個人で広告するには費用も労力も大変です。それに仲介のみを依頼しても、最近の不動産業者の傾向は管理委託物件と一般物件を差別化している傾向がはっきり見られます。委託管理を依頼されている物件には不動産業者が管理手数料を頂いている以上、管理委託物件を優先して案内し決定するという「営業力」が左右するからなのです。一般物件であれば、空室リスクは全てオーナー様にふりかかります。管理委託することで空室対策も改善出来ると期待されるオーナー様が増えているのだと思います。但し場合により、不動産会社の媒介スタンスによって空室募集の範囲が狭くなる場合もあります。責任も委託することにより、いち早い空室対策によって生まれる高い入居率が、大きな選定基準になることでしょう。

空室リスク

2 家賃滞納リスク

「家賃滞納で長期の家賃を踏み倒された」と仰るオーナー様。これだけならまだしも、占有されて、弁護士費用を払って裁判をして、強制執行の費用まで払って解決した場合、どの程度の損失が発生するでしょうか。現在は家賃滞納はないかもしれません。しかしトラブルが起きたらはアッと言う間に損害が膨らんでしまいます。起こりうる滞納リスクは早めに正しい方法でプロに委託することで、回避・軽減出来ます。入居審査や家賃集金まで依頼することでよりよい入居者が入るということも期待できますし、専門的な知識をもったプロが集金管理することで、より幅広い入居希望者を選ぶことも出来るのです。

家賃滞納リスク

3 設備トラブル

設備のトラブルが発生した時はそのまま専門業者に依頼していませんか?一般の設備トラブルでは、修練した管理業者なら半数以上を簡単な作業で解決出来るものばかりなのです。管理委託することによりそのトラブルの緊急度により現場を確認し、対応することにより設備維持経費が安く上がります。また、管理担当者が常時対応することにより素早い対処が出来ます。

設備トラブル

4 リフォーム・清掃業務

これらは、複数戸を包括的に受注もしくは外注することで、時間や費用が効率的になります。更に選定した取引業者との関係から良心的な価格・仕上がりを保証できます。また、賃貸ニーズを物件にダイレクトに反映することが出来る為、高い費用対効果を得ることが出来ます。

リフォーム・清掃業務

5 退去時精算業務

現在の敷金精算は消費者契約法などにより非常に難解なものとなっています。これを専門的なプロに依頼することにより、不必要なトラブルを避けることが出来ます。また契約から退去まで一貫して委託することにより、契約時の内容も責任持って行わせることが出来ます。

退去時精算業務

6 近隣トラブルリスク

共同生活においては様々なトラブルが発生します。管理業者を通す事で双方の言い分を専門的、且つ、第3者的に公平・公正に聞き感情的な問題までに発展させず打開策も見出せます。管理委託を受けると管理業者がオーナー様に代わって全面的に苦情・トラブル・立会い・交渉をすることになります。

近隣トラブルリスク

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