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土地を最大限に活用する

土地の有効活用といっても様々な方法があります。これらは、それぞれに収益性もリスクも異なります。土地活用は、その土地の立地やオーナー様の財産状態により、目的に沿って最も効率よく最大限に資産価値を高めるものでなくてはなりません。ここでは活用法の種類やポイントをご説明したいと思います。

1.土地売却

「土地神話」が崩壊し、土地は持っているだけで値上がりするという時代は終わり、逆に保有していても値下がり続ける可能性もあります。土地を持っていることだけで、固定資産税や都市計画税の維持費を擁し、将来的には相続税の可能性もあります。土地は「持っている」だけでは資産とはなりません。むしろ負担となる可能性すらあります。活用が困難である考えるならば、売却して現金化し、その現金の使途をあらためて検討する姿勢も必要になります。その意味で、「売却」も立派な活用法の一つです。

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2.駐車場経営

駐車場経営といっても様々な種類があります。大きく分けて平面駐車場と立体式駐車場があります。
「収益拡大を目指すか」「他の活用法を固めるまでの"つなぎ"とするか」など、状況に合わせた選択が必要になります。駐車場経営は安易な活用法として受け止められがちですが、立体式駐車場ですと高い稼動率を維持するために細かいスケジュール管理等差別化の要素は多いのです。経営のやり方次第では「ローリスクハイリターン」となる可能性もあります。平面駐車場ですと初期投資が少なくて済みますので、近い将来に向けて転用を考えてる方に向いています。

3.定期借地

定期借地権は、旧来の借地権（普通借地権）では、借地人の権利が過剰に保護され、地主が借地人を立ち退かせるためにさまざまな制約がありました。一般的には、「土地を貸したら半永久的に返ってこない」とさえ言われています。そのため、土地を「貸す」形での土地活用には地主側も抵抗がありましたが、この法律制定により、安心して土地を貸せるようになりました。土地を貸すわけですから、収益源は「地代」となります。通常、地代は月毎・年毎に受取りますが、一時金方式の場合、定期借地権設定時に一括して受け取ることができますので、まとまった資金も確保できます。なお、税務上は、受取った年だけの収入・所得ではなく、土地を貸す期間に按分して計上することが認められています。例えば、呼応外のショッピングセンター・スーパー・ホームセンター等の中には20年～30年の定期借地の土地に自費で建設し、営業するケースも多いのです。「確実に土地が戻ってくる借地契約」になりますので所有地は売りたくないが、多額の投資もしたくないという方に向いています。

4.アパート・マンション経営

土地にアパートやマンションを建て、賃貸住宅として入居者に貸します。税制面でのメリットが大きく、また、賃貸住宅需要は根強いため活用方法の主流となっています。建設業者に勧められ安易にアパート・マンション経営を始められる方が見受けられますが、空室リスクにも配慮が必要で残念ながら成功に繋がってない例もあります。成功へのカギは、やはり綿密な土地条件や収支計画等の事業計画をそれぞれのポイントで踏まえることが重要です。

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活用方法	メリット	デメリット
1.土地売却	・売却益の確保 ・資金の流動化 ・高収益物件への転換	・収益機会の喪失 ・譲渡費用、譲渡税の発生
2.駐車場経営	・少ない初期投資 ・転用や更地への復帰が簡単	・税制上のメリットは少ない ・平面駐車場は収益性が少ない ・立体式駐車場の場合、転用や更地への復帰に高い費用がかかることも
3.定期借地	・土地を保有したまま利用可能 ・税制上の優遇措置がある ・借入によるリスク負担は不要	・転用が長期間不可能 ・地代なので、家賃に比べ収益性は劣る
4.アパート・マンション経営	・資産活用による安定収入 ・固定資産税の軽減 ・相続税の節税対策	・空室リスクがある ・転用が困難 ・売却損の可能性

 

土地の有効活用はその状況や目的により最大限に活かす方法は、その都度変わってきます。お気軽にひごスマイルまでご相談下さい。