熊本の賃貸・不動産情報サイト

敷金、礼金、前家賃、仲介手数料1ヶ月（外税）、その他費用で火災保険、鍵交換料、賃貸保証料などあります。物件により異なりますので事前に確認しましょう。

単身の方ですと月々の収入の３分の１以下に抑えたほうがよいでしょう。家賃は毎月固定された支出になります。雑費と違い契約中は殆ど変更は少なくなります。無理のない賃料で検討したほうが得策です。

家賃交渉は物件によります。人気の高い（築年数が新しい・空室が少ない）物件では厳しいでしょう。相対して人気の低い物件ほど可能性があがります。条件交渉も物件によりますが、設備追加設置交渉や敷金交渉は家賃交渉に比べると可能性はあがります。ペット交渉はまず不可能と思って頂いてよいと思います。ただし、交渉して家賃を安くしてもらったのにその物件を借りないとなれば、大家さんにも迷惑をかけることになります。その物件を借りる意思が明確な場合に、常識の範囲内で交渉しましょう。

３月や４月は新築は確かに多いのですが探している人も多くなります。良い物件が出やすいかもしれませんが無くなるのも早いのです。一概にはどの時期とは言えません。ただ、比較的探す方が少なくなる時期は５月と１１月が一般的です。お部屋探しはタイミングです。契約期日が決まっている場合は、希望条件の優先順位を決めることが探しやすくなります。

物件を見学する際は、基本的に家具が何もない状態です。ソファーやテーブル等を実際に配置するイメージをしましょう。家具を持っていれば、そのサイズに合う物件探しも良いのですが、そこで多くが制限されてしまうのであれば、処分した場合が得することもあります。また、部屋は広いにこしたことはありませんが、広すぎてもその分家賃は高く設定されてます。必要な広さを再度確認しましょう。

最も良く採寸される場所は、カーテン・ガスコンロ設置台・洗濯機の配置・冷蔵庫の配置となります。失敗する例として「縦、横は採寸したが高さが入らない」「家具の搬入口が狭く解体も出来ない為室内に搬入出来ない」という事がありますので注意しましょう。

まずは入居希望日を決めます。新築希望の場合は３ヶ月位前から探し出すのが良いでしょう。通常は２ヶ月位から探します。早すぎても結局良い物件は決まってしまったり契約日を早めざるおえません。そして希望の条件の優先順位をはっきり決めましょう。それから情報収集です。最近はインターネットで事前にしっかり調べて、仕上げに雑誌で補うといった方が多いように見受けられます。探す条件で場所・家賃・設備・築年数などが挙げられますがここで優先順位をはっきり決めておきましょう。物件が予めピックアップが出来たら、実際に不動産に行き物件を見ましょう。ここからが重要です。インターネットも雑誌も、メリットはしっかり書いてありますが、デメリットは書いてないことが殆どです。しっかり物件のメリット・デメリットを確認しましょう。自分の希望条件を担当者に細かく伝えます。お部屋探しは担当営業マンや不動産会社により選択肢の幅や、聞き取りでの紹介物件が大きく影響します。ここからが営業マンの腕の見せ所でもあります。如何に希望条件を細かくイメージして、お客様の選択範囲外からも紹介出来るかです。沢山物件を見て知り尽くしているプロだからこそ、オススメ出来る物件を堪能しましょう。また、お部屋探しは入居から退居までです。精算の方法、更新時の支出、建物の管理状況を全て含めて考えることが重要です。

こちらも物件によりますが、早く希望する場合は契約書類が全て揃わないと入居日が来ても鍵をお渡しすることが出来ません。更にリフォームが必要な場合も多少時間がかかります。遅く希望する場合、申込みから最大１ヶ月位には契約日（家賃発生日）位までが多いです。ただし、新築は完成日からや人気の高い物件では１週間というケースもあります。事前に入居希望日を営業マンに伝えて確認しましょう。

入居審査にはいくつか種類があります。総じて言えるのが物件で共同生活するにあたりトラブルにならない方で判断します。大きく分けて、書類審査・クレジット審査・賃貸保証審査等があります。クレジット審査のみ個人信用情報にて審査されます。家賃にたいして収入、安定性が適当かどうかなどが重要になります。審査は不動産会社・家主・保証会社が各契約により行います。主に収入の安定性・業種・勤続年数などを参考にします。

基本的には３親等以内の血縁関係がある方になります。但し、契約により友人・知人でも了解される場合があります。また高齢の場合も保証人として見送られるケースがあります。

契約の際に宅地建物取引主任者が契約の内容・建物の内容・条件・特例等を・書面にして説明をすることを言います。少しでも内容が理解出来ない、または納得がいかない場合は確認しましょう。

鍵の引渡しは原則、契約日当日になります。（※書類・契約金の不備により引渡しが出来ない場合もあります）

住民票・印鑑証明書・所得証明書は市役所もしくは各市民センターで取れます。源泉徴収票は会社に確認しましょう。

連絡は必要です。単身専用の物件では、複数での入居をお断りするケースがあります。勿論、黙っておいて見つかるのも貸主から解約を通告されることもあります。まずは事前にご相談下さい。

カビの原因によります。契約書等には入居者による善管注意義務が焦点になります。善管注意義務とは、人から信頼され管理を任されているのだから自分の物を扱うとき以上に、責任を持って、注意して扱って下さいという内容です。したがって建物の構造上が原因なのか、それとも換気を怠ってなのかによるということです。まずは原因となる可能性を確認してみましょう。

契約書及び重要事項説明書を確認しましょう。設備の欄に「エアコン」が載っていたら貸主の負担になります。但し、明らかに著しく悪く使ったと考えられる場合は全て該当するわけではありません。

直接言ってしまいますとトラブルの元となります。必ず管理会社もしくは家主を介して伝えましょう。

契約にもよりますが、通常の賃貸住宅ならば少なくとも１ヶ月前には伝えないと解約日が伸びてしまいます。反対に早い分には２ヶ月３ヶ月前でも構いません。但し、解約は取り止めることが難しいので（入居募集をかけてしまう）慎重に行いましょう。

まずは、建物の管理をしている不動産もしくは貸主に連絡します。（書面でしか受付ないケースもあります。）他にも、電気・ガス・水道の連絡も必要です。火災保険や共済も解約の連絡が必要になります。

実費精算ですと、立会日から１ヶ月くらいが目安です。定額精算ですともう少し早くなることがあります。

土地は非課税取引になりますので消費税はかかりません。
建物は売主が課税対象事業者の場合のみ消費税がかかります。

注意する点としては

• 土地が計画道路に掛かってないか
• 市街化調整区域（原則建築できません）でないか
• 建築条件が付いているかどうか

になります。また用途地域の確認、接道状況の確認などがあります。
用途地域には住居系・商業系・工業系などがあり地域ごとに建ぺい率、容積率が異なりますので建てられる建物の大きさに関わります。
接道状況では公道、私道があり公道の場合管理費は税金から支払われますが、私道のでは所有者個人の維持、管理になります。
その他　ガス・水道・電気等にもしっかり確認しておきましょう。

【建ぺい率】
敷地面積に対する建築面積の割合のこと。用途地域ごとに制限が定められている。

【容積率】
建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のこと。用途地域ごとに制限が定められている。

例：敷地面積１００m²の土地で建ぺい率８０％、容積率２００％の制限があれば
建ぺい率　　１００m²×８０％で８０m²　　８０m²までの建築面積の建物が建てられます。
容積率　　１００m²×２００％で２００m²

売主もしくは売主の指定する建築会社で建築するなら売りますという土地です。売主が住宅メーカーの場合が多いです。購入後建築までの期限が付いてる場合がほとんどです。

契約において買主や借主の権利を保護するために、売主、または仲介者として契約する宅建業者が書面にして買主に交付するもの。内容は取引に関する業者及び供託、取引する不動産、該当する法律、契約事項になります。
説明の際に聞きたいこと、疑問に思うことは質問していきましょう。

固定金利は長期にわたり返済額を一定にしますので、生活のなかで計画を立てやすい分、金利が変動に比べると高くなります。変動金利は金利が固定に比べて安く繰り上げ返済も可能ですが金利に左右される部分があります。（１０年先の金利は誰にもわかりませんから・・・）
住宅ローンを組まれる際はご家庭の生活スタイルを考えてから組まれるほうが得策です。

戸建て住宅やマンションを購入する際、買主が金融機関から融資を受けられなかった場合売買契約を白紙解約できる特約です。ローン条項が契約書に記載されていれば、手付金を支払ったとしても審査に通らず残金支払いができない場合売買契約を白紙に戻すことができ手付金も全額返還されます。住宅ローンを組まれる際は契約書にローン条項があるか確認しましょう。

売買契約のときに買主から売主に支払われるお金。代金の1割～２割が一般的です。
手付金には特に定めがない場合や、売主が不動産会社の場合は解約手付（契約の相手方が契約の履行に着手するまでは支払った買主は手付金を放棄するか、売主が手付金の２倍を返額することで自由に契約を解除できるというもの）の扱いになります。
履行の着手とは
【買主】代金の一部を内金として支払った時点
【売主】引渡しの日程を決めて残金決済と登記手続きをした段階

【印紙税】
契約時に契約書へ貼付します。金額は販売価格によって変わります。

【仲介手数料】
売主（不動産会社含む）から直接購入の場合は不要です。

【登記代】
中古の建物や土地では所有権移転登記、新築の建物の場合は建物表示登記と保存登記があります。
これらの登記の手続きにかかる司法書士の報酬と登録免許税が登記代にあたります。
住宅ローンを組まれる際は抵当権設定登記が必要になります。

【借り入れ費用】
銀行など金融機関より住宅ローンを借りて不動産を購入する際、事務手数料、保証料、金銭消費貸借契約時の印紙税が各銀行により取り扱いが違いますので、確認して一番有利で便利な金融機関を選びましょう。

【火災保険】
建物を購入する際に必要です。現金で購入の場合は加入は任意ですが住宅ローンを組まれると金融機関が担保保全のため加入を条件にする場合が多いです。

【固定資産税・都市計画税】
当該年度にかかる税金です。売買日を境に清算します。

【不動産取得税】
売買完了数ヵ月後に都道府県より請求がきます。一定の要件に当てはまる建物や土地には軽減措置があります。

【その他】
マンションの場合は管理費、積立修繕基金等、土地を利用するための水道負担金、設備負担金、測量代などがかかる場合があります。

まず建売とは建物が完成、または建築中で「土地付き一戸建て」としての売買契約になります。
売建とは土地を売ってから建てる「建築条件付売り地」になり契約も土地の売買契約と建築の 請負契約に分かれます。それぞれの長所・短所を分けますと、

【建売】
長所：実際に建物があるので目で確認できる。すぐに入居できる。割安。
短所：建築工程が自分で確認できない。建物に自分の希望を取り入れられない。

【売建】
長所：住宅会社との打ち合わせで自分の希望を取り入れてもらえる。建築過程が確認できる。
短所：入居までに期間がある。建物が完成するまで確認できない。打ち合わせ等に時間を割く必要がある。

【修繕積立金】
マンションを長期間維持、保存する為に将来に備える積立金。区分所有者（住人）が負担し管理組合が徴収して負担します。

【修繕積立基金】
将来マンションの大規模修繕費用の為入居時に払う一定の修繕金です。
修繕積立金を補填する役割があります。