売却の流れFLOW

不動産を売却の際はさまざまな手続きが必要になります。
ひごスマイルでは無料にてご相談や不動産査定をおこなっております
もしかすると、長い人生の中で1番高い売り物になるかもしれません。
後で後悔しないように、注意したい部分や不動産取引の流れをご紹介します。

• 1売却を考える

  まずは売却について何のために売却するのか、買い替えるのか目的をはっきりさせましょう。
  そうすることによって売却のタイミングも見えてきます。
  また後に購入等のお考えがある方は希望条件などが明確に出来てきます。
  自分の住まいが、どれぐらいで売れるのか。買い手はいるのか。お住まいの近くで実際に売り出されている物件をホームページや雑誌、新聞の不動産広告等で確かめてみましょう。

• 2売却費用の準備

  住まいの売却にも資金・費用の準備が必要になります。

  • ・仲介手数料（売却が決定し、成約の場合に、その取引額に応じてかかります）
  • ・印紙税（不動産売買契約書に必要です。）
  • ・所得税/住民税（売却時の譲渡益に対し、課税されます。控除制度があります。）
  • ・その他諸費用等（ローンの抵当権抹消登記、ローン事務手数料、司法書士への報酬等）
  • ・お引越しの際の引越し費用

• 3査定をしてもらう

  売却のお考えがまとまりましたら売却する物件を査定してもらいましょう。
  不動産の価格は、買い主と売り主の意向やタイミングなどで決まるので、査定価格はある程度幅をもたせて提示されます。タイミング良くいい値段で買ってくれる人がいれば、査定価格の上限もしくはそれ以上で売れることもあります。
  逆に、競合物件が出てきてしまったら、下限くらいの価格でないと売れない場合もあります。

  ○ 査定のポイント

  • ・周辺の類似物件の最近の売買事例
  • ・物件の希少価値の有無
  • ・平均的坪単価
  • ・建築年数
  • ・管理状況
  • ・内装と設備の充実
  • ・日照や眺望 等

• 4媒介契約の締結

  ご売却を決断されましたら、不動産会社との間に「媒介契約」を結びます。
  媒介契約には以下の3種類の媒介契約があります。

  ○ 専属専任媒介契約

  特定の1社に売却を依頼するものです。業者は、1週間に1回以上の頻度で売却活動を報告します。
  〔売却依頼者〕
  媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。
  また、売却依頼者は、自分で見つけた相手方と不動産会社を通さずに売買契約を締結できません。
  〔媒介業者〕
  目的物件を不動産流通指定機構(レインズ)に登録しなければなりません。

  ○ 専任媒介契約

  特定の1社に売却依頼するものです。一般的には3ヶ月の依頼をして、その後は延長することも可能です。
  〔売却依頼者〕
  媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。
  自分で見つけた相手方となら不動産会社を通さず、売買契約を締結することができます。
  〔媒介業者〕
  目的物件を指定流通機構（レインズ）に登録の上、業務処理状況を２週間に１回以上依頼者に報告しなければなりません。

  ○ 一般媒介契約

  媒介業者数社に対して同時に、自宅の売却を依頼するもの。
  〔売却依頼者〕
  複数の不動産会社に重ねて媒介契約を依頼することができます。
  〔媒介業者〕
  物件を指定流通機構への登録、業務処理状況の報告の義務がありません。

• 5売却の活動

  媒介契約を結んだ後は、媒介業者が売却を実現するため、積極的な営業活動を行います。
  下記の媒体や手段を活用し、営業を行います。

  ・各種媒体への掲載・配布新聞での広告、住宅情報雑誌への掲載、
  チラシ等のポスティングなど・ホームページへの掲載物件の間取・写真をホームページ上で公開します。
  24時間どこでもいつでもチェックできます。
  幅広いエリアでの集客が行えます。・レインズ(不動産流通指定機構)への登録専任媒介、専属専任媒介では登録が義務づけられています。

• 6売却の契約

  売却物件に買い手がついた場合、購入申込書を取得し、不動産会社を通じて契約条件の調整・交渉を行い代金の支払・物件の引渡等の詳細を決めます。内容が決定した後、不動産売買契約を締結します。

  ○ ご売却の契約時に用意する主なもの

  • ・権利証
  • ・印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
  • ・ご実印
  • ・固定資産税納付書
  • ・建築確認通知書・検査済証
  • ・運転免許証など本人と確認できるもの
  • ・印紙代（売買代金によって金額は変わります）

• 7抵当権の抹消

  物件の引渡し
  住宅ローンと抵当権
  売却物件に住宅ローンが残債として残っている場合は、清算して抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消の手続きは、司法書士への依頼となります。

  ○ 残代金の受け取り・鍵の引渡し時に用意するもの

  • ・仲介手数料（別途消費税がかかります）
  • ・登記費用(抵当権抹消の手続き等がある場合)
  • ・登記済証(権利証)
  • ・実印
  • ・印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
  • ・物件の鍵一式
  • ・建築確認通知書・検査済証
  • ・固定資産税納付書