不動産売却について
お客様一人一人の目的や考えにあった
査定・販売方法をご提案いたします。
ひごスマイルは
お客様お一人お一人の売却理由、
お考えを、ご要望を十分お聞きし、
お客様にあった査定、販売方法等を
ご提案させていただきます。
安心できる不動産売却をするために
大切な｢不動産｣という資産のご売却。
実際に｢不動産の売却｣という重要ながらも非日常的な行為に戸惑いを覚えてしまう方は多いかもしれません。
不動産の売却といっても、その目的はさまざま、「今所有の不動産を売却し住み替えたい。」「相続対策で売却を考えている。」「現所有の空家の不動産があり売却したい」等…
その目的、理由によって購入者の見つけ方、価格査定、販売方法は異なります。思い出のある不動産を安心できる売買契約を締結する為に私達不動産仲介業者はお客様の良きパートナーであることが必要です。
FLOW
売却の流れ
不動産を売却の際はさまざまな手続きが必要になります。
ひごスマイルでは無料にてご相談や不動産査定をおこなっております。
もしかすると、長い人生の中で1番高い売り物になるかもしれません。
後で後悔しないように、注意したい部分や不動産取引の流れをご紹介します。
まずは売却について何のために売却するのか、買い替えるのか目的をはっきりさせましょう。
そうすることによって売却のタイミングも見えてきます。
また後に購入等のお考えがある方は希望条件などが明確に出来てきます。
自分の住まいが、どれぐらいで売れるのか。買い手はいるのか。お住まいの近くで実際に売り出されている物件をホームページや雑誌、新聞の不動産広告等で確かめてみましょう。
住まいの売却にも資金・費用の準備が必要になります。
- ・仲介手数料（売却が決定し、成約の場合に、その取引額に応じてかかります）
- ・印紙税（不動産売買契約書に必要です。）
- ・所得税/住民税（売却時の譲渡益に対し、課税されます。控除制度があります。）
- ・その他諸費用等（ローンの抵当権抹消登記、ローン事務手数料、司法書士への報酬等）
- ・お引越しの際の引越し費用
売却のお考えがまとまりましたら売却する物件を査定してもらいましょう。
不動産の価格は、買い主と売り主の意向やタイミングなどで決まるので、査定価格はある程度幅をもたせて提示されます。タイミング良くいい値段で買ってくれる人がいれば、査定価格の上限もしくはそれ以上で売れることもあります。
逆に、競合物件が出てきてしまったら、下限くらいの価格でないと売れない場合もあります。
○ 査定のポイント
- ・周辺の類似物件の最近の売買事例
- ・物件の希少価値の有無
- ・平均的坪単価
- ・建築年数
- ・管理状況
- ・内装と設備の充実
- ・日照や眺望 等
ご売却を決断されましたら、不動産会社との間に「媒介契約」を結びます。
媒介契約には以下の3種類の媒介契約があります。
○ 専属専任媒介契約
特定の1社に売却を依頼するものです。業者は、1週間に1回以上の頻度で売却活動を報告します。
〔売却依頼者〕
媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。
また、売却依頼者は、自分で見つけた相手方と不動産会社を通さずに売買契約を締結できません。
〔媒介業者〕
目的物件を不動産流通指定機構(レインズ)に登録しなければなりません。
○ 専任媒介契約
特定の1社に売却依頼するものです。一般的には3ヶ月の依頼をして、その後は延長することも可能です。
〔売却依頼者〕
媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。
自分で見つけた相手方となら不動産会社を通さず、売買契約を締結することができます。
〔媒介業者〕
目的物件を指定流通機構（レインズ）に登録の上、業務処理状況を２週間に１回以上依頼者に報告しなければなりません。
○ 一般媒介契約
媒介業者数社に対して同時に、自宅の売却を依頼するもの。
〔売却依頼者〕
複数の不動産会社に重ねて媒介契約を依頼することができます。
〔媒介業者〕
物件を指定流通機構への登録、業務処理状況の報告の義務がありません。
媒介契約を結んだ後は、媒介業者が売却を実現するため、積極的な営業活動を行います。
下記の媒体や手段を活用し、営業を行います。
・各種媒体への掲載・配布新聞での広告、住宅情報雑誌への掲載、
チラシ等のポスティングなど・ホームページへの掲載物件の間取・写真をホームページ上で公開します。
24時間どこでもいつでもチェックできます。
幅広いエリアでの集客が行えます。・レインズ(不動産流通指定機構)への登録専任媒介、専属専任媒介では登録が義務づけられています。
売却物件に買い手がついた場合、購入申込書を取得し、不動産会社を通じて契約条件の調整・交渉を行い代金の支払・物件の引渡等の詳細を決めます。内容が決定した後、不動産売買契約を締結します。
○ ご売却の契約時に用意する主なもの
- ・権利証
- ・印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- ・ご実印
- ・固定資産税納付書
- ・建築確認通知書・検査済証
- ・運転免許証など本人と確認できるもの
- ・印紙代（売買代金によって金額は変わります）
物件の引渡し
住宅ローンと抵当権
売却物件に住宅ローンが残債として残っている場合は、清算して抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消の手続きは、司法書士への依頼となります。
○ 残代金の受け取り・鍵の引渡し時に用意するもの
- ・仲介手数料（別途消費税がかかります）
- ・登記費用(抵当権抹消の手続き等がある場合)
- ・登記済証(権利証)
- ・実印
- ・印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
- ・物件の鍵一式
- ・建築確認通知書・検査済証
- ・固定資産税納付書
SALES ACTIVITY
斡旋活動
物件販売の促進のため、
ひごスマイルでは様々な媒体で広告を出稿しています。
不動産会社とのネットワーク
お部屋探しをされている多くのお客様へ物件を斡旋する為に、入居募集は自社だけではなく紹介を行ってくれる多くの不動産会社へ募集依頼をかけ、多くのお部屋探しをされているお客さまへ物件の紹介を行う体制を取っています。
看板広告
直接現地で看板を設置します。周辺地域や通りすがりの方に広告する最もポピュラーな広告です。
空室対策
ひごスマイルでは空室対策をオーナー様と一緒に考えていきます。ご相談や空室対策は勿論、無料でさせて頂きます。賃料を引き下げる前に一度ご相談されては如何でしょうか。
管理業務依頼
管理委託とは？
賃貸経営には、大きく分けて自主管理と管理委託があります。最近の傾向として管理委託を選ばれるオーナー様が増えています。それは管理料分を負担することから「管理委託は勿体ない」という認識が「管理委託で総合的な賃貸経営のリスクヘッジ」へと変化しているからです。しかし、管理委託する不動産業者のノウハウ・経営戦略でその内容は大きく変化します。ここでは管理業務と管理委託するポイントについてふれていきます。
管理業務
1.入居者募集業務
- 市場調査による募集条件のご提案
- インターネット、雑誌、看板による募集広告・宣伝等
- 募集状況報告・改善提案
- 物件を流通させる為の不動産同業者営業
2.審査・賃貸契約業務
- 規定による入居審査
- 保険・保証会社加入手続き
- 契約金明細書の作成
- 賃貸者契約書作成・締結
- 契約更新（再契約）
3.入居者管理業務
- 家賃の集金
- 滞納者への督促
- 家賃の送金、明細書送付
- 電話受付
- ご入居者様、近隣住民からのクレーム対応
- 設備のトラブルに対する対応
（24時間対応は別契約） - 契約書と鍵の保管、退去精算
- 長期入居者への各サービスの実施
4.建物管理業務（別契約）
- 共用部分の日常清掃
- その他設備の法定点検
- 水道メーター検針
- 賃貸を行っていない空家の管理
5.その他サービス
- 相続、節税等のアドバイス
- リノベーション、リフォーム業者の紹介
- 長期空家に対する企画提案
POINT
管理委託のポイント
物件広告はインターネット等を使用した、複雑で難解なものとなっています。これを個人で広告するには費用も労力も大変です。それに仲介のみを依頼しても、最近の不動産業者の傾向は管理委託物件と一般物件を差別化している傾向がはっきり見られます。委託管理を依頼されている物件には不動産業者が管理手数料を頂いている以上、管理委託物件を優先して案内し決定するという「営業力」が左右するからなのです。一般物件であれば、空室リスクは全てオーナー様にふりかかります。管理委託することで空室対策も改善出来ると期待されるオーナー様が増えているのだと思います。但し場合により、不動産会社の媒介スタンスによって空室募集の範囲が狭くなる場合もあります。責任も委託することにより、いち早い空室対策によって生まれる高い入居率が、大きな選定基準になることでしょう。
「家賃滞納で長期の家賃を踏み倒された」と仰るオーナー様。これだけならまだしも、占有されて、弁護士費用を払って裁判をして、強制執行の費用まで払って解決した場合、どの程度の損失が発生するでしょうか。現在は家賃滞納はないかもしれません。しかしトラブルが起きたらアッと言う間に損害が膨らんでしまいます。起こりうる滞納リスクは早めに正しい方法でプロに委託することで、回避・軽減出来ます。入居審査や家賃集金まで依頼することでよりよい入居者が入るということも期待できますし、専門的な知識をもったプロが集金管理することで、より幅広い入居希望者を選ぶことも出来るのです。
設備のトラブルが発生した時はそのまま専門業者に依頼していませんか？一般の設備トラブルでは、修練した管理業者なら半数以上を簡単な作業で解決出来るものばかりなのです。管理委託することによりそのトラブルの緊急度により現場を確認し、対応することにより設備維持経費が安く上がります。また、管理担当者が常時対応することにより素早い対処が出来ます。
これらは、複数戸を包括的に受注もしくは外注することで、時間や費用が効率的になります。更に選定した取引業者との関係から良心的な価格・仕上がりを保証できます。また、賃貸ニーズを物件にダイレクトに反映することが出来る為、高い費用対効果を得ることが出来ます。
現在の敷金精算は消費者契約法などにより非常に難解なものとなっています。これを専門的なプロに依頼することにより、不必要なトラブルを避けることが出来ます。また契約から退去まで一貫して委託することにより、契約時の内容も責任持って行わせることが出来ます。
共同生活においては様々なトラブルが発生します。管理業者を通す事で双方の言い分を専門的、且つ、第3者的に公平・公正に聞き感情的な問題までに発展させず打開策も見出せます。管理委託を受けると管理業者がオーナー様に代わって全面的に苦情・トラブル・立会い・交渉をすることになります。